28.03.2019
Что ждет строительный рынок после 1 июля
Осталось немного времени до того момента, как строительный рынок в России ждет сильнейший удар — 1 июля вступают в силу поправки в ФЗ №214, которые ставят крест на привычной нам схеме долевого строительства. Чтобы не говорили нам о некой трансформации «долевки» это ничто иное, как ее уничтожение, а вместе с ней возможное уничтожение строительного рынка России. В итоге этих «реформ» пострадают все: граждане, которые лишатся возможности приобрести жилье по доступным ценам, застройщики — огромный процент которых просто обанкротится, государство — не досчитавшееся многомиллиардных поступлений в виде налогов.
Понятен посыл наших «реформаторов» — они устали от непорядочных строительных компаний, которые гребут деньги, намеренно обманывают граждан, а строить даже и не собираются. Но, открою тайну, порядочных застройщиков — преимущественное большинство. Вот и получается, что из-за маленькой горстки мошенников теперь проблемы у всех.
Между тем, для таких вот непорядочных застройщиков разработан механизм. В случае его принятия они даже не возьмутся за свое криминальное дело.
Этот механизм — мой законопроект.
Я предлагаю следующее. Застройщик, желающий продать определенный объем жилья в строящемся доме, получает в органах Гостройнадзора заключение об объеме выполненных строительно-монтажных работ. Далее на основании этого заключения определяется объем продаваемых площадей, который и передается в Росреестр для оформления сделок. Грубо говоря, если застройщик возвел 30% жилого комплекса, то Гостройнадзор разрешает продать не более 15% общей жилой площади, построено 50% — можно продать 25%.
Госстройнадзору это не будет ничего стоить, так как он в любом случае проводит регулярные проверки хода строительства любого жилого многоквартирного объекта.
Будучи депутатом Законодательного Собрания Свердловской области, и разрабатывая первый в России закон о защите обманутых дольщиков, я изучил вопрос появления «обманутых дольщиков». Выяснилось, что они чаще всего появляются, когда продажи квартир в еще недостроенном доме сильно опережают само строительство. Особенно велик шанс появления обманутых дольщиков, когда строительство дома находится на начальном уровне, а квартиры уже проданы. Например, в Екатеринбурге застройщик ЖК «Рощинский» ООО «УК «Новый Град» обанкротился, когда на стадии начатого котлована было продано более 30% квартир. Тогда «обманутыми» остались более 400 физических и 8 юридических лиц. Другой пример — ООО «Новый центр» обанкротилось, продав 18% площадей, даже не начав стройки. В настоящий момент корпорация «Маяк» успешно завершила достройку этих объектов. Более 500 семей получили свое жилье.
Что касается эскроу-счетов, то это губительная система для абсолютно всех малых и части средних застройщиков. Банки даже для крупных строительных компаний без особой оперативности открывают эскроу-счета (может затягиваться до полугода), а что говорить о более мелких предприятиях! На сегодняшний день по всей стране эскроу-счета открыты чуть больше 1000 застройщикам. А ведь строек во всей России сотни тысяч, если не миллионы!
Связано это с тем, что банки не подготовлены к открытию застройщикам эскроу-счетов. У них недостаточно специалистов, которые бы смогли вести эскроу-счета. Это ведь не только принимать деньги! Это обязанность следить за строительным процессом, вникать в суть производства, оценивать качество строительства, сверять сроки, проверять процентовки и т.д. То есть, банкам потребуются целые департаменты строительного надзора. Да-да, именно такие, как Гостройнадзор. За той лишь разницей — что в отличие от государственного, банковский стройнадзор будет стоить в разы больше.
Естественно, эти расходы будут заложены в том кредите, который будет выдаваться застройщику в рамках проектного финансирования. И, естественно, это отразится на стоимости квадратного метра.
Усложнена и сама процедура открытия эскроу-счетов, которая из-за своей излишней бюрократизации растягивается до полугода. Плюс обязательства вложить в строительство собственные 15% — да у кого из некрупных застройщиков имеются такие деньги!
Вице-премьер российского правительства Виталий Мутко и министр строительства РФ Владимир Якушев говорят, что в результате введения эскроу-счетов и проектного финансирования со строительного рынка страны уйдут всего 20% компаний. Я думаю, что значительно больше. На рынке останутся только крупные строительные компании, произойдет монополизация рынка, что, конечно же, вновь отразится на стоимости жилья.
К сожалению, антимонопольные службы запрещают давать прогнозы роста цен на недвижимость в цифровом исчислении. Поэтому я могу сказать только: после 1 июля в связи с обязательным открытием эскроу-счетов, введением проектного финансирования удорожание жилья будет точно не на 5 или 6 процентов, а гораздо больше.
Другим негативным фактором «реформы» станет срыв планов, которые в 2018 году поставил президент РФ Владимир Путин: ежегодно строить 120 млн кв. м жилья.
При таком положении дел, это будет сделать проблематично.
Ну и последнее, в ситуации с эскроу-счетами и проектным финансированием, на мой взгляд, много теряет само государство.
Во-первых, в случае банкротства и закрытия множества строительных компаний на улице без работы окажутся сотни тысяч строителей.
Во-вторых, бюджеты всех уровней лишатся миллиардов рублей в виде налогов и отчислений как от самих застройщиков («ушедших» с рынка), так и от предприятий, обслуживавших стройку: заводов черной и цветной металлургии, предприятий деревозаготовки и деревообработки, химической промышленности, машиностроения и т.д.
Между тем, в шоколаде останутся только банки, которые будут иметь двойную выгоду: первая — бесплатные деньги дольщиков, вторая — немалый процент дохода от выданного застройщику кредита в рамках проектного финансирования.
Только вот населению от этого будет не легче, так как мечты на улучшение своих жилищных условий несколько будут удалены на неопределенный срок.
Владимир Коньков, Заслуженный строитель России.
-
17.04.2024
Самый низкий рост потребительского спроса на Урале зафиксирован в Свердловской области
Свердловская область заняла 40-е место в рейтинге субъектов по уровню потребительского спроса за ...
-
16.04.2024
Студенты УрФУ одержали победу в хакатоне Kefir Dev’s Cool
Сотовый оператор "Мотив" организовал поездку студенческой команды Уральского федерального ...
-
15.04.2024
В России заметно вырос спрос на земельные участки
Спрос на приобретение земельных участков в России за год увеличился на 10%. Такие данные приводит ...
-
12.04.2024
«Соперник поймал нас на контратаке»: «Автомобилист» проиграл в пятом матче полуфинала Кубка Гагарина
Екатеринбургский "Автомобилист" потерпел поражение в пятом матче полуфинальной серии Кубка ...
-
11.04.2024
Парад, концерт, салют: 9 мая в Екатеринбурге пройдет более 30 праздничных мероприятий
В Екатеринбурге не будут отменять массовые мероприятия, запланированные на 9 мая. Об этом, выступая ...
-
10.04.2024
«Автомобилист» – «Металлург»: как купить билеты на матч, который может стать решающим
Приобрести в кассах КРК "Уралец" билеты на матч полуфинальной серии Кубка Гагарина между ...