10.02.2025

Ипотечное исправление

В начале нынешнего года вступил в силу новый ипотечный стандарт, разработанный ЦБ РФ. Он, среди прочего, вводит запрет на различные схемы покупки новостроек: аккредитивы, ипотека с кешбэком, а также субсидированная ипотека от застройщика, напоминает Уралинфорбюро.

Новость, мягко говоря, тревожная для рынка недвижимости Екатеринбурга. Судя по данным портала domclick.ru, большинство местных девелоперов используют субсидированную ипотеку. Она позволяет снизить ставку для заемщика за счет «вознаграждения», выплачиваемого банку застройщиком. При этом застройщик обычно повышает цену квадратного метра.

«Не секрет, что Банку России очень не нравится субсидированная ипотека, – подчеркнул в беседе с «Уралинформбюро» зампредседателя Уральского банковского союза Евгений Болотин. – ЦБ справедливо считает, что эта модель ведет к росту цены на недвижимость, разгоняет инфляцию и повышает риск невозврата ипотечного кредита».

За 2023 год цены на «первичку» в Екатеринбурге взлетели в среднем на 13%. В сегменте бизнес- и элитклассов даже «однушки» сегодня стоят от 10 до 40 миллионов рублей, а ежемесячный платеж по ипотеке на такое жилье варьируется от 157 до 496 тысяч рублей.

Впрочем, рост цен – не единственная причина запрета, считает руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков: «Центробанку не нравится, что условия для потенциального заемщика при субсидированной ипотеке становятся достаточно запутанными и непрозрачными. Ведь субсидия часто действует не на весь срок кредитования, а на 2–5 лет, а дальше применяется рыночная ставка. И риск в том, что покупатель, принимая решение о покупке квартиры за счет субсидированной ставки, может не рассчитать свои возможности по погашению кредита».

Получается, со вступлением в силу нового ипотечного стандарта в разряд нарушителей попадет львиная доля компаний Екатеринбурга, а заодно и банки, которые решатся выдавать такую ипотеку заемщикам?

«Стандарт только вступил в силу, так что не раньше чем через квартал, а может даже через полгода, можно будет понять, как банки на него отреагировали, и как он соблюдается», – предполагает Евгений Болотин.

Иными словами, застройщикам, которые до Нового года успели продать часть квартир в новостройках за субипотеку, санкции пока не грозят. А вот у проектов «в стадии котлована» продажи могут серьезно просесть, особенно в городах с развитым жилищным строительством.

«Если субсидированные ипотечные ставки были ключевым фактором для покупателей, то запрет может замедлить продажи, поскольку для части потенциальных клиентов цена на жилье станет менее доступной», – предрекает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.

Первые признаки грядущего «ледникового периода» в Екатеринбурге видны уже сегодня: если в первой половине 2024 года доля ипотеки в общем объеме сделок составляла 80–89%, то в декабре она опустилась до 53–57%, говорится в публикации в telegram-канале REBURG. Ожидаемо, пусть и незначительно (примерно на 100 тысяч «квадратов» относительно показателей 2023 года), снизился в ушедшем году и ввод жилья.

Поделитесь статьей