17.08.2020

Программа продажи жилья через эскроу-счета продолжает работать в Екатеринбурге

На новую систему «долевки» все строители перейдут в течение двух лет. В непростые экономические условия она показывает свою эффективность. Во-первых, застройщики не могут потратить деньги дольщиков, пока не достроят дом. Во-вторых, застройщики проходят банковский фильтр и сомнительные проекты просто не смогут выйти на рынок.

В Свердловской области через эскроу-счета возводится 1,3 млн кв. метров жилья из 3,1 млн кв. метров, которые всего находятся в стройке. Формально переход на новую схему долевого строительства произошел с 1 июля 2019 года, однако часть застройщиков получила отсрочку. Так, по старым правилам остались работать те, у кого на тот момент степень готовности объектов превышала 30%, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10%. Тогда девелоперы постарались скопом получить разрешения на строительство на множество проектов, чтобы на какое-то время избежать проектного финансирования.

До реформы долевого строительства финансирование проекта складывалось из трех составляющих: собственного капитала девелопера, банковского кредитования и средств дольщиков.

После того как заработали поправки в 214-ФЗ (Закон о долевом строительстве), привлекать деньги с рынка напрямую стало запрещено. Вместо этого покупатели заключают сделки через специальные эскроу-счета, где средства замораживаются до ввода дома в эксплуатацию. Для застройщиков это, по сути, беспроцентный депозит, и чтобы возместить те вложения, они работают с банками по проектному финансированию по пониженным ставкам — 3-4%.

Такая модель гарантирует защиту дольщиков. Во-первых, банки на начальном этапе оценивают экономическую устойчивость проекта и следят, чтобы средства не ушли на другие цели. Ответственность за финансовые средства дольщиков в данном случае напрямую несет банк, и таким образом исключается появление обманутых дольщиков.

Во-вторых, даже при банкротстве застройщика деньги с эскроу-счетов вернутся покупателям.

Крупные строительные организации по-разному решили дилемму, начать работать по проектному финансированию или подождать. В области по проектному финансированию возводится чуть больше трети от всего строящегося жилья.

Те, кто работает по старой схеме, находятся в зависимости от притока новых покупателей, поскольку строительство ведется,  в том числе за счет средств от продаж квартир. А их в долгосрочной перспективе будут покупать меньше: из-за коронавируса рынку жилья надо готовиться к снижению активности и снижению продаж.

Те девелоперы, которые уже работают по новым правилам, получат преимущество в новых экономических реалиях. Во-первых, они приспособились к этим условиям и оптимизировали бизнес-процессы так, чтобы банковская комиссия не влияла на рентабельность и цену квадратного метра.

На строительный рынок повлияет, насколько будут сговорчивыми кредитные организации. Не секрет, что у банков существуют кредитные лимиты, а у девелопера — планы по привлечению денег с дольщиков. И тот, и другой параметры влияют на процентную ставку для застройщиков. В случае, если на проект есть спрос, то банк готов снизить свою маржу по проектному финансированию.

Не все проекты могут получить одобрение банка из-за отсутствия экономической целесообразности или низкой привлекательности для потенциальных покупателей. От кризиса пострадают прежде всего мелкие строительные компании, где нет профессиональных команд и финансовой прозрачности, а также те, кто не смог оптимизировать стройку.

Источник: «66.RU».

Поделитесь статьей