29.10.2021

Как «взлететь» бизнес-центру в Екатеринбурге?

Нужно строить с прогнозом.

Инвестиции в недвижимость  давно перестали быть для россиян «экзотикой для богатых». Но в большинстве своем они в жилищном строительстве. К примеру, из 216 инвестиционных проектов, реализованных либо находящихся в стадии реализации в Свердловской области в 2020-2021 годах, только 31 имеет отношение к сегменту коммерческой нежилой недвижимости — торговым и офисным центрам, ресторанам, гостиницам, стрит-ритейлу.

Причина, на первый взгляд, проста: строительство выкококлассного «офисника» требует гигантских финансовых вложений, которые и в доковидные  времена окупались годами. А год назад арендаторы коммерческих площадей начали массово переходить на «удаленку». И — парадокс! — количество пустующих офисов в Екатеринбурге при этом не выросло, а наоборот, резко сократилось.

«Пандемия не оказала разрушительного воздействия на рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга. Площади не потеряли существенного количества арендаторов, — сообщил  «Уралинформбюро» аналитик рынка недвижимости, замдиректора компании «ХОД Консалтинг» Константин Октаев. — Наоборот, сложилась, можно сказать, уникальная ситуация: возник дефицит качественных, современных офисных площадей любого формата. Уровень вакантных площадей снизился до показателей 2007-2008 годов и составляет сегодня менее 8%. Уходят с рынка как крупные площади в бизнес-центрах топ-сегмента, так и мелкая «нарезка» в офисных комплексах класса В. А новые офисные площади строятся недостаточно  активно, в итоге на рынке сформировался острый дефицит предложения. Уровень ставок аренды за прошедшие 12 месяцев вырос примерно на 10-15 %».

Вице-президент «Корпорация «Маяк» (один из ведущих игроков на рынке строительства и управления коммерческой недвижимость) Марина Сухановская также не видит прямой связи между непростой ситуацией на «офисном» рынке и коронавирусными ограничениями.

«В начале пандемии многие говорили, что арендаторам хорошо на «дистанционке», и мало кто вернется в офисы после окончания ограничений. Но оттока арендаторов у нас — а мы работаем с более чем 550 арендаторами — не произошло, — рассказала она. —  Кроме того, дистанционная работа показала себя малоэффективной: сотрудникам сложно организоваться в домашних условиях, в офисе это легче, там подходящая коммуникационная среда, определенные возможности контроля персонала и выполнения задач».

По словам вице-президента «Маяка», нерешительность инвесторов в вопросе «Вкладываться в коммерческую недвижимость или повременить?» объясняется целым рядом экономических факторов, в том числе длительным периодом окупаемости таких проектов и жесткой позицией банков-кредиторов.

«Сегодня банки практически не финансируют коммерческую недвижимость, за исключением, пожалуй, Сбербанка и еще нескольких крупных финансовых организаций, — пояснила девелопер. — Нужно иметь собственный финансовый запас, причем большой,  чтобы такую недвижимость построить. Банки предъявляют повышенные требования, куда более строгие, чем в случае с кредитованием жилищного строительства. Например, жилье можно финансировать еще на стадии проекта и даже на стадии оформления земельного участка — получить проектное финансирование, потом на земельный участок, на фундамент и так далее. А в коммерческую недвижимость уже  должно быть вложено не менее 30%, чтобы банк стал рассматривать вашу заявку. Кроме того, заявитель должен показать, каким денежным потоком будут обеспечены возвратность кредитов и выплата процентов. Для этого уже на стадии эскизника нужно объект «брокерить», то есть заполнять  его арендаторами. Для этого требуется определенное умение. Поэтому таких проектов на рынке значительно меньше, чем «жилых».

Закономерно встает вопрос: имеет ли смысл инвесторам Екатеринбурга в создавшихся условиях заниматься строительством и обслуживанием нежилых коммерческих объектов? А если имеет, то какие проекты принесут большую прибыль и меньше рисков?

«В Москве и Санкт-Петербурге, пожалуй, стоит. А инвестору в Екатеринбурге надо очень хорошо подумать, прежде чем вкладывать инвестиции в коммерческую недвижимость. Думаю, покупка объекта на стадии строительства, проектирования или даже земельного участка — самый оптимальный и безопасный сценарий для большинства региональных инвесторов. В таком случае есть возможность построить объект по себестоимости и иметь «курсовой рост». Но для этого инвестору нужно иметь серьезные компетенции и инфраструктуру»», — считает вице-президент российской Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль.

По его мнению, самый «живой» сегмент на региональном рынке коммерческой недвижимости — объекты логистики. Правда, чтобы эффективно вкладываться в ее создание, мало быть успешным застройщиком — нужно  понимать специфику операционного бизнеса.

«Идеальный» объект для инвестиций —  тот, который обладает максимально высокой будущей ликвидностью, расположенный в уникальной по своим характеристикам или динамично развивающейся локации, — уверен Константин Октаев. — Сегодня таковым может быть объект стрит-ритейла в активно растущем районе, либо офис в центральной части города».

Важным фактором, от которого зависит окупаемость вложенных инвестиций, является географическая локация объекта, наличие развитой инфраструктуры (инженерные сети, удобные подъезды, близость к ключевым магистралям), благоустройство прилегающей территории, напоминает Марина Сухановская. Грубо говоря, офисник класса А не будет востребован арендаторами, если он стоит «в чистом поле» без дорог, на удалении от транспортного и пешеходного трафика.

Однако опыт и компетенции инвестора — пожалуй, самые главные условия, определяющие успех  при строительстве коммерческой недвижимости для последующей сдачи ее в аренду.  А слагаемые опыта, как всегда в таких случаях — правильно выбранная финансовая стратегия и грамотный маркетинговый анализ, уверена вице-президент «Корпорации «Маяк».

«Маяк» — предприятие полного цикла, от производства стройматериалов до управления и эксплуатации коммерческой недвижимостью. Поэтому мы имеем возможность контролировать себестоимость нашего строительства,- подчеркивает Марина Сухановская. — Мы не боимся вкладываться в коммерческую недвижимость, потому что у нас есть собственный свободный капитал. Наша стратегия построена по «ступеням»: сначала приобретается земля, затем мы делаем аналитику и смотрим, какие объекты востребованы на рынке. Проводим полевые маркетинговые исследования, опросы, встречаемся с потенциальными арендаторами, затем делаем эскизный проект и одновременно начинаем приглашать арендаторов».

Таким образом «убивают двух зайцев». Во-первых, уже на стадии разработки есть четкое понимание, под кого объект строится, и какой бизнес там будет размещен: автосалоны, магазины, офисы «open space» для колл-центров, фитнес-центры или что-то другое. Во-вторых, ясно, за какую цену будут эту недвижимость сдавать. В итоге складывается прозрачная финансовая модель, позволяющая понять возвратность капитала в горизонте 8-10 лет.

В качестве примера реализации модели на конкретном объекте Марина Сухановская привела бизнес-парк «Черепанов», строящийся в микрорайоне Заречном на пересечении улиц Черепанова и Готвальда. Первая очередь  практически готова, ее скоро введут в эксплуатацию. Одновременно идет проектирование второй очереди, которую планируется сдать во втором квартале 2023 года. Также получено разрешение на строительство еще одного  аналогичного объекта на улице Энгельса.

«Бизнес-парк «Черепанов» — классический проект коммерческой недвижимости, строительство которого финансирует Сбербанк, — рассказала вице-президент «Корпорации «Маяк». — Там задуманы офисы для колл-центров и IT-компаний общей площадью более 2 тысяч метров. Чтобы офисным работникам было комфортно, мы предусмотрели на территории  большой фитнес-центр с хорошим бассейном. Вторая очередь будет отведена преимущественно под торговлю, и мы уже сегодня понимаем примерный состав потенциальных арендаторов. Это будет формат торгового центра «доступных цен» для магазинов продуктов питания, одежды, шоу румов для интернет магазинов электроники и бытовой техники, а также с пунктами выдачи маркет-плейсов. Многие арендаторы заходят со своими шоу-румами. Порядка 60% мест там уже «заброкерено».

Поделитесь статьей